"Как проверить земельный участок перед покупкой: пошаговое руководство"

При покупке земли необходимо тщательно изучить документы на нее. Это делается для того, чтобы удостовериться вправе ли продавец реализовывать ее и подходит ли она вам по всем параметрам.

Что же такое правоустанавливающие документы на землю?

Правоустанавливающие документы - это выдаваемая уполномоченными госорганами в определенном законодательством порядке документация, подтверждающая право собственности на недвижимость.

Собственник участка должен иметь 2 типа документов: правоустанавливающие и идентификационные.

Правоустанавливающими документами являются:

- договора купли-продажи, мены, дарения;

- постановления госорганов (например акиматов) о выдаче земельных участков;

- свидетельства о наследстве;

- решения судов.

Обязательным требованием к вышеуказанным документам является государственная регистрация прав собственности.

Как проверить собственность на участок?

Дабы получить подтверждение того, что продавец является собственником участка необходимо запросить у него документ под названием “Сведения о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимость”. Получить ее можно с помощью приложения “eGov” или посредством портала “электронного правительства”. Госуслуга оказывается в течении 15-ти минут. После получения справки сведения в ней нужно сверить с данными документа, удостоверяющего личность продавца. Наряду с этим, в указанном документе будет указано, не наложен ли на участок арест (судебная тяжба) или не находится ли он в залоге в банке. При названных обстоятельствах собственник не вправе продавать земельный участок.

Идентификационный документ на землю это госакт. Он содержит основную информацию о ЗУ. Необходимо изучить каждый его абзац. В государственном акте прописывается право собственности лица на землю.

Помимо этого, указанный документ должен содержать сведения о:

• кадастровом номере ЗУ - он должен совпадать с тем, что указан в правоустанавливающих документах;
• данные о делимости/неделимости ЗУ. Неделимый участок нельзя разделить и продать отделенную часть. Делимый же участок позволяет это сделать;
• целевом назначении ЗУ. Если вы хотите в будущем построить жилье на ЗУ, то целевое назначение участка должно быть ИЖС или ЛПХ. Необходимо учитывать, что дача не позволяет осуществить возведения жилья, т.к. на ней нельзя проживать постоянно. Жилье построенное на садоводческой территории не разрешается оформить как жилое. Постоянную прописку оформить в нем тоже нельзя.

Целевое назначение земли - это деление земель на категории для определения их статуса и того, как они могут использоваться. В соответствии с Земельным кодексом РК в нашей стране существуют земельные участки с целевым назначением:

• под индивидуальное жилищное строительство, многоквартирное жилищное строительство, личное подсобное хозяйство;
• коммерческие земли;
• земли сельхозназначения;
• дачи.

Целевое назначение является важным потому что одни категории земель, например, дачи не позволяют возводить жилища. Даже если собственник построит на таком участке капитальное жилье, то это будет являться противозаконным, так как дача не предусматривает постоянное проживание. Изменить целевое назначение дачи на ИЖС практически невозможно, т.к. собственник участка должен был изначально это сделать и лишь затем возводить на нем дом, а в последующем узаконить его. Согласно ст. 319 Кодекса об административных правонарушениях РК, незаконная постройка производственного, жилого, хозяйственного, гидротехнического (водохозяйственного) или бытового объекта без соответствующего права на землю карается штрафом на физлиц в размере 15 месячных расчетных показателей (МРП), а на субъектов предпринимательства в зависимости от категории от 30 МРП до 200 МРП с принудительным сносом незаконно возведенного или возводимого строения либо без такового.

Другие категории земель, к примеру, земли под сельскохозяйственные нужды должны использоваться по прямому назначению иначе согласно ст.339 КоАП РК на их собственников будет наложен штраф на физлиц в размере 10 МРП, на субъекты предпринимательства в размере от 20 до 60 МРП.

В некоторых случаях законодательство РК позволяет изменить целевое назначение ЗУ. Для этого необходимо подать заявление через отделение ЦОН или веб-портал “eGov”. Лицо, желающее изменить целевое назначение земельного участка прикладывает к заявлению правоустанавливающие и идентификационные документы на ЗУ, а также документ удостоверяющий его личность. После принятия заявления лицу выдается уведомление о дате вынесения решения по нему. Затем местный исполнительный орган в коллегиальном порядке принимает положительное либо отрицательное решение по изменению целевого назначения ЗУ.

Подробнее о целевом назначении земельных участков и возможности его изменения читайте в нашей статье по ссылке https://landjer.kz/tpost/k5skk6f511-chto-takoe-tselevoe-naznachenie-zemli-i.

Проверка границ земельного участка и определение его размера, а также внесение указанных данных в соответствующий реестр является важной процедурой, которая не только влияет на его стоимость, но и способна разрешить судебный спор, исключить проблемы при его реализации, сдаче в аренду или оформлении права наследования. Наряду с этим указанная процедура необходимо для узаконения самовольно построенных сооружений и разработки проектной документации. Она осуществляется по согласованию с уполномоченным госорганом.

Границами ЗУ являются условные линии, соединяющие его поворотные точки (углы). К примеру, у сложного участка много поворотных точек. Специалист осуществляющий кадастровое мероприятие определяет точные координаты упомянутых точек посредством навигатора. Они указываются при постановке ЗУ на учет. Координаты являются незаменимыми если участок находится на расстоянии от других ЗУ и его еще внесли в госреестр.

Помимо этого, для разделения участков также используется метод установления границы по факту их использования. Граница может быть обозначена дорогой или ограждением.

На месте земельного участка геодезист осуществляет:

- горизонтальную съемку;

- обмер и фотографирование;

- составляет межевой план;

- согласовывает межевые знаки с соседями.

В случае отсутствия искусственного или природного ограждения границы участка фиксируются знаками “столбиками”, которые прочно закрепляются в землю. Каждый столбик имеет свой номер и передается на хранения владельцу ЗУ. Затем вся собранная информация вносится в земельный кадастр. Для определения границ участка можно обратиться в местное Управление земельными ресурсами либо воспользоваться услугами частных проектно-изыскательных компаний.

Проверить наличие на участке электричества, воды, газа или дорог можно с помощью топосъемки и ситуационного плана. Топосъемка необходима, для того чтобы подвести коммуникации к участку, а также при возведении объектов. Этот документ содержит данные о том, есть ли на участке красные линии (территории общественного пользования), водоохранные зоны и проложенные инженерные сети (например телефонный кабель либо водопровод).

Ситуационный план - это схема населенного пункта, ЗУ или иного объекта с масштабом, иными словами “вид сверху”. Если генеральный план показывает проект, то ситуационный план текущее состояние ЗУ.

Ситуационный план отражает:

• границы участка;
• сооружения построенные на участке и их этажность;
• год постройки жилища;
• наименования улиц;
• проезды;
• дороги и магистрали;
• наличие сетей коммуникаций и последние даты проведения работ по ним;
• природоохранные зоны и т.д. Оба документа можно заказать в специализированных компаниях, занимающихся геодезическими и проектными работами.

Для того чтобы проверить информацию по земельному участку также можно воспользоваться порталом aisgzk.kz.

В процессе выбора земельного участка необходимо проверить инфраструктуру местности в которой он расположен. Для этого не лишним будет пройтись по району и посмотреть на объекты, расположенные рядом, а также переговорить с местным населением.

Хорошим вариантом может стать пригород, который сочетает в себе хорошую экологию и имеет близость к инфраструктуре большого города. К примеру, земельные участки от компании “LANDJER” в Косшы расположены всего в 15 минутах езды от Астаны. При этом данная местность имеет один из самых низких показателей загрязнения атмосферного воздуха среди пригородных районов столицы.

При подборе района для проживания ищите тот, который подойдет именно вам и вашей семье. Для этого нужно составить приоритетный перечень того, что для вас важно - наличие школы, детского сада, поликлиники, автобусной остановки, зоны отдыха, тренажерного зала и т.п.

Изучение инфраструктуры района нужно не только для выбора оптимального варианта земельного участка, но и для того, чтобы избежать такого риска как изъятие участка под строительство дорог. Эту информацию можно узнать в местном органе архитектуры. Кроме того, там могут подсказать нет ли в планах администрации постройки многоквартирного жилого комплекса на соседствующем с вами участке. Стоит отметить, что в районах с плотной застройкой зачастую осуществляется выкуп участков от застройщика.

Наряду с этим, можно ознакомиться с Генеральным планом развития местности. Также не будет лишними обратить внимание на такие экологические факторы как близость участка к промышленным зонам.

Юридическая чистота сделки начинается с проверки продавца ЗУ. Дабы получить подтверждение того, что продавец является собственником участка необходимо запросить у него документ под названием “Сведения о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимость”. Получить ее можно с помощью приложения “eGov” или посредством портала “электронного правительства”. Госуслуга оказывается в течении 15-ти минут. После получения справки сведения в ней можно сверить с данными документа, удостоверяющего личность продавца. Наряду с этим, в указанном документе будет указано, не наложен ли на участок арест (не является ли он предметом судебных тяжб) или не находится ли он в залоге в банке. При названых обстоятельствах собственник не вправе продавать земельный участок.

Если в сделке участвует лицо по доверенности, то стоит обратить внимание на дату документа, а также то, какие полномочия в ней прописаны, т.е. имеет ли лицо право продавать вам участок.

Типовой договор купли-продажи земельного участка можно скачать в Интернете и внести в него свои дополнения, но лучше воспользоваться тем, что есть у нотариуса. Договора купли-продажи ЗУ в обязательном порядке должны пройти государственную регистрацию. Если вы оформляете услугу у нотариуса, то он направляет заявление об этом через Единую нотариальную информационную систему, а от вас берет на это согласие. Наряду с этим регистрацию договора можно провести самостоятельно посетив отделение ЦОН либо онлайн посредством портала “электронного правительства”. После принятия заявки лицу приходит уведомление, в котором указывается сумма госпошлины, уникальный номер и QR-код. Оплатить госпошлину можно также через “eGov”, интернет-банкинг либо отделения банков второго уровня. После регистрации лицу приходит уведомление, которое можно распечатать и приложить к договору.

“LANDJER” помогает избежать юридических рисков, т.к. компания предоставляет своим клиентам документы, подтверждающие частную собственность на землю - договора купли-продажи, а также госакты, в которых указаны кадастровые номера земельных участков. В госактах также указано целевое назначение земель - под ИЖС и коммерческие участки.

В нашей сегодняшней статье мы рассказали о том, как важно проверять земельный участок перед покупкой. Для консультации, выбора участка и безопасной сделки обращайтесь в компанию “LANDJER” оставив заявку ниже или по телефону + 7 700 740 14 14.